땅 매입 시, 생각할 내용

땅 매입 시, 생각할 내용 

 

어떤 땅이 좋을까...?

땅을 사려는데 뭣을 유의해야 하는가...?

이런 대답하기 힘든 질문에 대하여 몇가지 정리해 본다

 

1. 땅을 살 때는 목적이 분명해야 한다

   사고자 하는 땅이 사는 사람 입장에 따라, 전원부택 아님 주말농장 또는 투자 등 여러가지다

   또한 사려고 할 때, 직접 소유자로부터 사던지 경매와 입찰로 사는 경우도 있으며

   그 목적으로는 사용목적 또는 투자목적(보유목적과 개발목족) 등이 있는데

   따라서 땅을 살 때는 무슨 목적으로 땅을 보유할려는지 사전 구상이 필요하다

 

2. 땅의 현황을 봐야 한다

   땅의 현황으로는 땅의 모양, 형태, 경사도, 앉아 있는 방향, 토질,등 사용에 대한 관찰이 필요합니다.  

   땅의 모양 즉 주변의 다른 토지와의 경계선이 반듯한가 제멋대로 되어 있는가가  매우 중요합니다.

   보통 도로에 접하는 부분이 좀더 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나 다른 모양보다 활용도가 좋다.

  

   땅이 평평한가 경사 졌는가? 경사각도는 얼마나 되는가 하는 것도 중요합니다.

   농지에서 경사도 15도 이상은 한계농지라 하여 농지전용이 수월합니다.

   임야에 있어서는 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 나지 않습니다

 

   땅이 앉은 방향도 중요합니다. 햇빛과 전망을 가리는 것이 없으면 더욱 좋습니다.

  우리나라는 북반구의 중간에 있고 4계절이 있기 때문에 시골에서는 집을 지었을 때

  집안의 밝음과 해뜨는 시간 및 일조량. 특히 해지는 시간이 매우 중요합니다.

  이것은 예전에는 일조량과 난방에 밀접한 관련이 있었다고 보고 있지만 대부분의

  사람들이 남향을 선호하는 것은 지금도 여전합니다

 

  전원주택지를 고를 때는 지형은 남쪽으로는 시야가 트이고 경사가 완만하며, 북서쪽은 산이나 숲이 있는

  "남저북고(南低北高)"형이 좋습니다. 일조권이 높아지고, 겨울에는 북서풍을 막아주기 때문입니다

 

  또 땅의 지질이나 지반 또는 과거의 이력을 보아야 합니다.

  과거 공동묘지나 쓰레기매립장, 또는 갯벌이나 논 또는 늪지역을 매립지로 매립한 지역은 아니었는지는

  추후 건축과 활용에 있어서 건축비에 영향이 많고 또 식물재배나 동물사육과 식수조달 등에 있어서 매우

  중요한 조건이 될 수 있음을 유의하여야 합니다.

  또 지질에 있어서 암반이나 돌의 여부도 알 수 있으면 좋습니다. 주택신축에 있어서 지하수가 나오는지  

  물이 양질인지도 알아보는 것이 좋습니다. 풍수지리상 지하로 수맥이 지나가는 자리는 사는 집(양택)이나

  묘지(음택)으로는 좋지 않다고 합니다

 

  최근에는 산을 깎거나 수면이나 논을 매립, 조성해 공급되는 택지가 많이 있는데 수면을 매립한 경우

  개발시 부동침하에 대한 배려가 필수적이며 쓰레기를 매립해 조성된 곳이라면 지반이 약할 우려가

  있으므로 주의해야 합니다.

  연약한 지반에 알맞은 조치를 취하지 않은 채 집을 지으면 건물의 일부가 침하되어 집이 기울거나 벽이

  갈라지는 일이 생길 수 있으므로 지반에 대한 사전 조사를 충분히 해야 합니다.

  주택지의 토양은 극도의 산성인 경우 식물의 생육이 어렵고 점토가 많은 토양은 배수 문제가 있다

 

3. 땅의 주변환경이 중요하다

  땅은 마음에 들고 조건 좋지만 주위환경이 좋지 않아 땅으로 제값을 하지 못하는 경우가 허다하다.       

  땅은 부동이고 사람 마음대로 들어서 옮길 수 없기 때문에 주어진 주위환경은 인위적으로 피할 수 없습니다.

  말하자면 땅은 숙명적으로 주변환경의 영향을 받는다고 할 수 있습니다.

  땅주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳은 피하는 것이 좋습니다.

  이것은 주변에 쓰레기매립장. 하수종말처리장, 화장장. 공동묘지, 도살장 등의 혐오시설이 있는 경우나

  또는 유류창고, 주유소, 사격장, 예비군훈련장등 위험시설, 대규모 축사. 양계장. 가구공장, 가죽공장,

  공해유발공장, 비행장, 주차장 물류센터 등 대형차량의 입출입이 잦은 곳, 버스나 대형트럭의 종점이나

  고압선 전주나 전선이 뻗쳐 있는 고압선 밑의 땅 등 기피시설이 있는 경우를 말합니다.

 

  이러한 경우에는 필연적으로 소음, 악취, 지하수 오염 등의 피해를 입게 되며 용도가 제한된다.

  따라서 팔리지도 잘 않고 땅값이 오르지 못하는 경우가 많습니다,

  반대로 주변에 관광명소나 휴양림, 문화재, 공원, 골프장, 스키장, 유명계곡 바다. 강, 호수, 저수지등이  

  있을 때에는 그만큼의 어드밴티지를 받게 됩니다.

  물론 이렇게 주위환경이 탁월한 지역은 통상 자연환경보존지구나 상수원보호구역, 공원구역, 보전임지

  등으로 공법상 제약을 받는 경우가 많습니다.

 

  또한 전원주택지 선정에 있어서 주변 환경은 가까이는 이웃집 등이 있고 멀리는 그 마을의 생활수준이나

  분위기 등이 될 수 있습니다. 시골집을 고를 경우 가급적 집성촌에 들어가지 않는 것이 좋다고 합니다.

  자칫 외지인으로 왕따를 당할 수도 있다는 이야기입니다

 

4. 땅의 접근성과 도로이다

  땅은 시내권에서 가까울수록 찾는 사람이 많아 인기가 있고 따라서 땅값도 비싼 것은 당연한 이치입니다

  다음에 땅은 도로를 따라 접근할 수 있어야 하고 4m정도의 도로에 2m이상 접하고 있어야 합니다.

  아무리 경치가 좋은 임야나 산 중턱의 천하절경 또는 강 가운데의 섬이나 배산임수의 명당이라도

  길이 없으면 허당입니다.

 

  부동산의 격언에 “길이 아니면 가지 말라”는 말이 있습니다. 길이 없는 소위 눈먼 땅인 맹지는 길이 접한

  이웃 토지와 합하여만 비로소 그 값을 다 하는 것입니다.

  길이 없으면 주택의 건축허가가 나지 않음은 물론 농사에도 불편하며 향후 토지이용 개발은 그 자체로는

  불가능한 땅이라고 할 수 있습니다.

  따라서 모든 땅에 있어서 길은 우선적으로 챙겨 보아야 할 필수적인 점검사항입니다

 

5. 땅의 소유권 이용등 권리관계 점검이 필수다

  소유자가 여러명으로 공유지분 되어 있다던지 복잡한 권리관계도 경매를 통해 낙찰받으려는 전문가에겐

  오히려 좋은 호재(?)가 될 수 도 있다는 것을 알아야 합니다. 일반인이 기피하는 물건이 여러번 유찰되어

  오히려 적은 경쟁율에 싼 값으로 낙찰 받을 수 있는 기회를 얻을 수 있다는 것이다

 

6. 땅의 규제나 제한사항을 파악해야 한다

  우리나라 땅의 규제법의 대표적인 것은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 수도권정비계획법.

  개발제한구역지정 및 관리에 관한 특별조치법. 농지법. 산림법, 산지관리법, 수도법. 하천법. 공원법.

  도로법. 환경기본법. 장사 등에 관한 법률, 건축법 등이 있습니다.

 

  그러나 실무에 있서 이러한 법률뿐 아니라 같은 법의 시행령, 시행규칙, 고시, 공고, 훈령, 지침, 규정등과

  지방자차단체별로 조례, 예규, 지침 등이 즐비해 가히 그 규제내용을 모두 파악하려면 규정의 미로에

  들어서서 보물을 찾는 기분이다..

  하여튼 토지의 가격은 1차적으로는 그 위치에 따르지만 다음으로는 규제내역

  즉 어떠한 용도로 쓸 수 있는 땅인가 하는 것이 매우 중요하다고 할 수 있습니다

 

7. 땅의 개발가능성과 전망을 보라

  통상 개발의 최대 호재는 고속도로나 지방도로 또는 포장공사등 도로 신설 확충 개선과

  이에 관련된 인터체인지 신설. 터널 개통 및 철도 노선의 신설이라고 할 수 있습니다.

  그러나 그 외에도 신도시개발, 재개발,공장 대학 대기업 공기업의 유치, 골프장이나 스키장의 건설,

  대규모 리조트단지의 개발과 관광단지의 조성 등을 꼽을 수 있습니다.,

 

  이러한 대형 프로젝트는 그 추진에 그 지역과 주변의 많은 토지수요를 유발하며 인구유입을 촉진하고

  향후 인접 토지의 지가를 상승시키는 좋은 호재가 됩니다.

  내 땅이 이러한 개발구역에 직접 포함되거나 또는 직접적인 개발대상이 아니드라도 신설된 고속도로의

  인터체인지 인근이나 연결 신설도로변이 되거나 또는 개발지역에 붙은 인접지역이 된다면

  개발로 인한 수혜지역으로 지가상승을 기대할 수 있습니다

 

  땅의 재테크를 위한 토지투자에 있어서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발가능성이다.

  개발가능성이라 함은 당해 토지뿐 아니라 그 지역 또는 주변 환경의 개발전망과 투자회수가능성을

  포함하는 것을 말 합니다

 

8. 결점없는 땅은 없다

  현장을 다니다 보면 위에 설명한 모든 조건을 완비힌 땅은 매우 드물고 모든 땅은 한 두가지 험이 있다.

  마치 결점없는 완벽한 사람이 없듯이 땅도 그렇게 왼벽한 땅은 있을 수 없다는 것입니다.

  또 설혹 그런 땅이 있어도 그런 땅은 이미 딴 사람의 장기간 소유로 매물로서는 나오지 않고 있으며

  나온다고 해도 엄청나게 비싸서 과연 향후에도 그럴만한 가치가 있을까  망설이게 됩니다

 

  땅의 목적과 용도에 대체로 적합하다고 판단하면 그러한 험있는 땅이라도 비교적 저렴한 가격에

  구입하여 다듬고 손을 보아 쓸만한 물건을 만들어 제값 또는 몇배의 수익을 창출하는 것이다.

 

9. 땅 값은 따로 없다

  원래 땅값이 따로 없다는 말이 있다. 땅은 임자가 따로 있다는 말도 있다.

  이 말을 땅은 부르는게 값이라는 말로 오해해서는 안됩니다.

  이것은 땅을 내놓은 소유자와 구입하려는 희망자의 시각차이다

 

   어찌 보면 이웃과 비슷한 여건의 토지나 임야인데도 비싼 경우가 있다 그러나 잘 분석해 보면 비싼 것은

  설명을 들어 보면 그 나름대로 비싼 이유가 있고 싼 것은 싼대로 그럴만한 이유가 있을 수 있음을 알 수 있다

  그러나 수요공급의 원칙에 의해서만은 설명할 수 없는 것이 땅값의 이치입니다

 

10. 나에게 맞는 땅을 선택하라

   땅을 고를 때 어떤 점을 고려해야 하는가?

   그 대답은 땅을 원하는 목적과 용도에 따라 다르며 또 땅을 사려는 사람의 기호와 선택에 따라 달라진다.

   땅이라는 같은 토지라도 대지, 암야, 논 밭, 농가주택등 대상물에 따라 다르다고 할 수 밖에 없습니다.

   농가주택이나 펜션, 전원주택부지에 있어서는 무엇보다도 주위환경이나 위치가 가장 중요한 선택의

   기준이 될 수밖에 없습니다. 현재의 조건에서 좋은 물, 좋은 공기를 마시며 좋은 환경에서 생활하려는

   것이 목적이기 때문입니다.

 

  그러나 임야나 나대지등 순수한 투자목적인 경우에는 환경등보다도 우선하는 것이 개발가능성이다.

  현재보다는 장래를 보기 때문입니다. 토지를 구입하는 사람은 각자 나름대로의 사용수익이냐 투자냐

  하는 목적이 다르고 그에 따라 특히 우선적으로 고려해야할 사항이 다를 수 밖에 없을 것입니다.

  또 투자라 할지라도 정도에 따라 상대적이기는 하지만 수익성과 환금성, 안정성을 동시에 고려해야 하기

  때문에 모든 사람에게 동일한 선택의 기준이 있을 수 없습니다.

  또 현실적인 투지실행에 있어서는 투지할 수 있는 돈의 범위에 따라 선택할 수 있는

  시기, 지역, 위치나 면적 등에서 필연적인 제한을 받을 수 밖에 없는 한계도 있습니다

 

마지막으로 첨언한다면.....,

  세금문제도 간과해서는 안될 사항입니다.

  따라서 어느 시점에서 각자 자기에게 맞는 땅을 선택하는 것이 가장 잘 사는 것이라고 결론지을 수 있다.

  전문가들 사이에서 땅에도 궁합이 있다고 하는 말은 이런 취지로 쓰는 말인 것 같읍니다

 

/끝